温馨提示：如需原文档，可在PC端登陆www.vzkoo.com搜索下载本陈诉。1、减管制、加资本，行业进入新阶段1.1、淘汰管制，受益于服务业市场化趋势物业服务行业的生长历经以下四个阶段：一、物业服务脱胎于物业治理。2003年《物权法》出台，将修建物区分所有权，物业治理企业酿成物业服务企业，强调物业公司以服务业主的职能。

二、2004-2012年，物业服务处于尺度化阶段，《物业服务收费治理措施》、《普通住宅小区物业治理服务品级尺度》、《物业服务企业资质治理措施》、《中华人民共和国劳动条约法》等相继出台，为物业服务在作业、收费、用工等方面做出规范。三、2012-2017年，处于行业的转型探索期。一方面，以《关于放开部门服务价钱意见的通知》、《关于加速生长生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》、《国务院关于修改部门行政法例的决议》、《关于不再设定以及物业服务企业资质有效期的函》等为标志，物业服务在从业资质、企业资质和收费方面逐渐走向市场化；另一方面，随着劳动力成本的上涨，给物业服务业带来成本压力，企业开始转型增值服务。

四、2017年后，行业进入高速生长期。2018年，共有6家物业企业在港交所上市，现在物业服务行业上市公司到达14家（A+H）。从物业服务行业的政策历程来看，从2012年《服务业生长十二五计划》开始，前期主要为规范性政策，后期转变为勉励性政策。如放开部门价钱管制、取消物业治理师注册执业资格认定、取消物业服务企业资质治理，整体偏向为放开管制，勉励企业走向市场化竞争。

2018年至2019年3月，共有8家企业乐成在香港上市，首次刊行（及先容刊行后配售）共召募资金超85亿港元。从召募资金用途来看，凌驾66.1%的资金被用作通过收并购扩大现有业务规模，18.4%的资金用途为智能平台及APP应用开发。反映出头部企业在资本支持下继续扩大业务规模，提升智能化水平，未来优势将进一步显现。

1.2、聚焦住宅，生长增值服务传统的基础服务包罗安保、清洁、绿化、维修等，多以包干制收费，即每月收取牢固的物业费，盈亏则由物业公司自负；少数以酬金制收费，即凭据条约约定物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给标的公司，其余全部用于物业服务条约约定的支出，条约约定的酬金形成标的公司盈利。近年来逐渐生长的增值服务则内在越发富厚，不仅包罗对业主的增值服务（衡宇经纪、电商服务等020服务为主），还包罗对房地产公司的非业主增值服务（案场服务、照料咨询服务等）。就服务场所来看，住宅仍是物业服务的主要业态。

2017年百强企业的住宅物业面积和收入占比划分为70%和60%。就服务内容而言，增值服务已占利润的半壁山河。以百强企业为样本，2017年增值服务以18.2%的收入占比，孝敬了42%的利润。1.3、龙头效应进一步显现2017年TOP100和TOP10企业市场份额划分提升2.98pc和0.88pc至32.42%和11.06%，市场集中度进一步提升。

思量到2017年全国物业服务企业已达11.8万家，未来物业市场整合空间仍较大。从治理面积均值看，物业治理企业的第一梯队已经成型。2017年TOP10企业治理面积均值21588万平米，为TOP11-30企业的4.3倍。

TOP10企业治理总面积占TOP100治理面积的52.2%。由于行业处于快速整合期，头部企业使用资金优势加速吞并，龙头效应进一步显现。2017年TOP10企业的营收和净利润增速划分为37.6%和40.7%，远超其他梯队。

同时，龙头企业鼎力大举开展利润率较高的增值业务，净利润率亦高于其他梯队。现在，我国衡宇竣工面积仍保持在每年10亿平方米左右。由于新开工面积保持高位，未来几年衡宇竣工面积仍有支撑。这给物业服务行业带来稳定的增量市场。

根据百强企业2017年平均物业费（4.26元/平米/月）盘算，如果未来3-5年每年竣工量维持在10亿平米，则每年新增物业服务市场空间超500亿元。凭据中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组公布的《中国物业服务百强企业名单》，前十名基本保持稳定。从2018年综合实力前十名来看，母公司多为地产开发企业。除了来自于地产和物业服务的天然联系，更多的是：1）地产团体规范的谋划模式和理念，为物业服务企业造就起较为领先的运营和治理水平；2）前期物业服务（业委会建立之前）由开发商招投标选取，这有利于下属物业服务企业随房地产开发顺势扩张；3）地产团体在一定水平提供了良好的品牌声誉。

2、突破利润天花板，打造社区生态2.1、物业服务行业利润挤压与释放模型2008年后，物业服务业整体销售利润率呈下行趋势。焦点原因在于收入端受政府价钱管制，而成本端（主要是人力成本）不停提升，从而挤压利润空间。物业服务业的利润挤压与释放通常履历三个阶段：第一阶段：物业服务费大多属于政府订价，其收费尺度往往多年调整一次。

而随着最低人为水平的不停上涨，劳动力成本不停提升，加上物价上涨带来的消耗品支出增加，物业服务企业的利润空间受到挤压。第二阶段：企业被迫削减开支，通过提升效率（提升人均治理面积），加大外包力度来降低成本。近年来随着互联网+的普及，各企业逐渐建设起物业平台，线上+线下的方式对效率提升亦有资助。

第三阶段：物业服务企业谋划泛起难题，政府接受反馈，提高物业费收费尺度，企业的利润限制得以突破。收入端：2014年《国家生长革新委关于放开部门服务价钱意见的通知》划定，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业治理服务收费，由各省。

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